古く見える建物よりも新しく見える建物が魅力的
住宅の平均寿命は30年。古そうに見える建物は、それだけで魅力が落ちてしまいます
戦後から90年代まで続いた経済成長、一部屋に一つが当たり前の空調装置、次々と発売される便利で高機能な住宅設備、高気密・高断熱が基本の現在の住宅、昭和～平成と時代が進むにつれ、住環境は劇的に良くなりました。
日本の住宅の寿命は30年未満という統計があります。基本的に日本には古い家というのは存在しないのです。
恵まれた住環境に慣れてしまった今、恵まれていない・またはそのように見える古そうな物件に住みたくないのは当然のことです。
もはや広さでは決まらないお家賃
『ウチは多少、古いけど間取りが広いから』と言ってお家賃を多少高めに設定しているオーナー様もいるでしょう。確かに広い間取りは魅力的ですが、果たしてそれが多めに家賃を払う理由になるかというと、立地にもよりますがかなり疑問です。
まず、一世帯あたりの人数が減っています。子育て世代であっても、昔に較べればお部屋の数も少なくて済みますし、家族揃って食卓を囲む時もそれほど大きな部屋は必要なくなってきています。
テレビも薄くなりましたし、オーディオも小型になりました。読書はスマホかタブレットという方は場所を取る本棚も必要ありません。地価がそのまま広さと家賃に直結する都市部ならまだしも、郊外では「無駄に高くて無駄に広い」という評価しか得られません。
世帯あたりの人数が減っている昨今、広さは価格に結びつきにくいのが現状です
借り手のニーズにマッチしていない
前述の「もはや広さでは決まらないお家賃」と共通する部分も多いのですが、恵まれた住環境に慣れてしまった借り手はいろいろなことを求めます。
都市ガス・宅配ボックス・ペットなど、時代と共にニーズは変化します。借り手のニーズを把握することが重要です
地方性が高いことかもしれませんが、アパートというとプロパンガスというところが多いと思います。一般的に知られているようにプロパンガスの方が都市ガスよりも割高です。
高気密・高断熱ではない古い建物でなおかつ広いお部屋で空調にもガスを使うとなると、ビックリするくらいの光熱費になります。
住むのに困らない適度の広さで、高気密・高断熱の方がお家賃は多少高めでも、借り手に得になることもあるのです。
アパート設備の豆知識、アパートにはプロパンガスがなぜ多い？
同じ頃に建てられたはずなのに道路の向かい側の戸建ては都市ガス、こちらのアパートはプロパンガスということがよくあります。
アパートに住んでいる方の大半は「都市ガスにしてくれないなんて不親切な大家だなあ」と思うでしょう。大家に聞いてみると、「プロパンガスの方が地震などの災害に強いからですよ。お住まいの方が困らないようにです。」などと言います。 これ、半分は本当で、半分は嘘です。ほとんどの場合、現在のプロパンガスはガス漏れなどの異常を防ぐため、電気で制御されています。
大きな揺れを検知すると自動的に火災やガス漏れを防ぐため、自動で詮が閉じられます。 昔はこのような仕組みがほとんど普及していなかったため、地震直後でもプロパンガスを使えました。
ところが現在では電気が復旧しないと詮も閉じたままなので使えません。
アパートにプロパンガスが多い理由はその地方のプロパンガス配給会社の営業戦略です。アパートなどを建築していると、プロパンガス会社がある日、営業にやってきます。
「ガス会社はお決まりですか。当社と契約してくれるのなら、今なら給湯器とエアコンをサービスでお安く設置できますよ」とオーナー様に言うのです。
そして「保証期限が切れて壊れてしまっても、お安く交換できますよ」と付け加えるのです。
アパートを建てて、これからローンを支払っていかなきゃいけないオーナー様はその具体的な額を聞き、頭の中で計算をします。「このアパートだと○室で給湯器とエアコンは○台必要だから、このガス会社と契約すれば○○○万円も節約できる!!」、これでほぼ契約決定です。
そのお安さはどのくらいかというと、ある集合住宅のオーナーから「風呂の給湯器は相場よりも少し安いくらいだったけど、エアコンはタダだった」とお聞きしたことがあります。
ガス会社にしてみれば、1回契約してしまえばこの先、数十年は自社のプロパンガスを独占的に売り続けることができるのですから、設備機器のサービスなんて安いものなのです。
どこまで本当か分かりませんが、こういった理由からプロパンガスになることが多いようです。
空き室と入居率の問題、その解決方法は
安易な家賃の値下げは絶対にNG!
「安くすれば、入居者は多くなるだろう。幸いにもローンはほとんど払いきったし、空き室があるよりは収入も増えるし…」 間違ってはいませんが、良策とは言えません。
オーナー様が家賃を下げる理由は何でしょうか。「古くなってきたから見合った額にした」などの理由はあるでしょうが、最大の目的は「周辺の賃貸物件よりも安いお家賃を設定し、入居を促す」ことですよね。これが良策と言えない最大の理由は周辺の賃貸物件もすぐ真似できるということです。
価格差がなくなると、借り手は自分のニーズにあったものを選びますから、これまた空き室は埋まりません。
結果、また値下げということになり、周辺の賃貸物件も追随して値下げということになりますから、値下げ競争デフレスパイラルに陥ります。悪循環以外の何者でもありません。
デフレスパイラルのイメージ図
最適な解決方法は外壁塗装などによる外装リフォームです
多くの場合、室内などは退去者が出る度にクリーニングをして、壁紙や床を張り替えたり、一部の設備を交換するなどしてリフォームを行っているでしょう。無駄な空間などを改造して、収納をつくるなどのニーズに応えた改装を行っているオーナー様もいるのではないでしょうか。お部屋の広さなどはともかく、室内についての見た目は問題ないでしょう。
アパートの外観塗装の施工前、施工後
最大の問題は外観です。「人間は見た目で9割が決まる」なんて言われています。これについては賛否両論ありますが、あながち間違
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株式会社高野塗装
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